ПИТАННЯ: Підприємство уклало договір оренди нерухомості із ФОП. Було оформлено акт приймання-передачі приміщення, отримання послуг підтверджується актами. Які ще документи доцільно мати для мінімізації ризиків по співпраці з ФОП?

ВІДПОВІДЬ: Додатково доцільно заручитися документами, що підтверджують право власності орендодавця та довідкою за формою №20-ОПП.

Якщо з договору оренди слідує, що нежитлові приміщення перебувають у приватній власності ФОП-орендодавця, то з метою мінімізації як господарських, так і податкових ризиків Підприємству доцільно підтвердити цей факт копією витягу із Держреєстру речових прав на нерухоме майно.

Окрім цього факт використання підприємцем нерухомого майна у власній підприємницькій діяльності підтвердить Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (далі – форма №20-ОПП).

На те, що податкові органи беруть до уваги такі документи вказують, зокрема, наступні судові рішення.

Постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 27.05.2025 р. у справі №460/5607/24[1].

«Суд апеляційної інстанції враховує надані позивачем до перевірки (додаток 1 до акту перевірки), заперечення на акт перевірки та скаргу до ДПС України.

Зокрема, вказаними документами підтверджується, що для здійснення господарської діяльності ФОП ОСОБА_1 має відповідну матеріально-технічну базу, в тому числі, в приватній власності ФОП ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1 є виробнича будівля, цех по обробці деревини з допоміжними будівлями та спорудами загальною площею 395,2 м2, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2795121156020, про що в подальшому зазначено у повідомленні про об`єкти оподаткування (Форма №20-ОПП) від 26.12.2023.

…

Колегія суддів погоджується із доводами позивача, що несвоєчасне відображення деяких основних засобів в повідомленні про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми 20-ОПП не може свідчити про їх відсутність та не використання у попередніх періодах».

Постанова ВС від 19.02.2025 р. у справі №420/11599/24[2]:

«Крім того, твердження відповідача про нереальність господарських операцій позивача, в частині доводів контролюючого органу про наявність невідповідностей в оформленні товарно-транспортних накладних ґрунтуються на відомостях Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність форми №20-ОПП щодо переліку транспортних засобів, які обліковуються на підприємстві ТОВ «Трансгруп Проект» (з яким позивач не мав господарських відносин, що не заперечується відповідачем), а також наявної у контролюючого органу інформації про відсутність у окремих транспортних засобів, які вказані у ТТН полісу внутрішнього страхування».

Водночас звертаємо увагу, що не лише орендодавець-ФОП повинен подати форму 20-ОПП, щодо об’єкта нерухомості, переданого в оренду. На Підприємство також покладається обов’язок подати означену форму протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи відкриття об’єкта. В обговорюваній ситуації – протягом 10 днів з дня оформлення акта приймання-передачі. Щодо орендованих об’єктів у формі №20-ОПП зазначають:

– стан об’єкта оподаткування (графа 14) – код 8 «Орендується»,

– вид права на об’єкт оподаткування – код 8 – право короткострокового користування, оренди або найму.

Цей аспект також досліджує податковий орган під час перевірки.

Постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 11.07.2023 у справі №420/17126/22[3]

«Підприємство має орендовані: приміщення: нежитлове приміщення загальною площею 2 кв м, яке підприємство орендує за договором №135 від 08.11.2021 у ТОВ «Оскар 2014» та використовує в адміністративна цілях; автотранспортні засоби: вантажні сідлові тягачі в кількості 6 шт., автоцистерни в кількості 6 шт., які підприємством було взято в оренду згідно договорів оренди №1 від 22.06.22 з ФОП ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) та №2 від 01.07.22 з ФОП ОСОБА_2 (код НОМЕР_2 ) та використовується для перевезення власного палива та надання послуг з перевезення суб`єктам господарювання.

Стосовно всіх перелічених активів, підприємством надано до податкових органів повідомлення за формою 20-ОПП, що додається».

Постанова Третього апеляційного адміністративного суду від 16.01.2025 р. №160/20508/24:[4]

«Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 15.08.2023 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв відкритий склад та майно.

До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9242043139) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків.

2) між ФОП ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 (Орендодавець) та ТОВ «БУДІВЕЛЬНА ФІРМА ДОРБУД АЛЬЯНС» (Орендатор) укладено Договір оренди комплексу будівель і споруд №1 від 01.03.2024, що знаходиться за адресою: Україна, 50000, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Спартака, 143б.

Згідно Акту приймання-передачі орендованого майна від 01.03.2024 Орендодавець передав, а Орендатор прийняв комплексу будівель і споруд. До ГУ ДПС України подане Повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які проводиться діяльність по Формі 20-ОПП (реєстраційний номер 9089513494) з відомостями про об`єкти оподаткування платника податків».

Таким чином, мінімізувати ризики щодо нереальності оренди у ФОП на нашу думку можуть наступні документи:

• Договір оренди
• Акт приймання-передачі орендованого майна
• Акт наданих послуг оренди
• Витяг з Держреєстру про право власності ФОП на нерухомість
• Форма №20-ОПП, подана Підприємством про майно, яке орендується
• Форма №20-ОПП, подана ФОП про майно, передане в оренду.

[1] https://reyestr.court.gov.ua/Review/127810872 

[2] https://reyestr.court.gov.ua/Review/125312771

[3] https://reyestr.court.gov.ua/Review/112125322

[4] https://reyestr.court.gov.ua/Review/124674254

Звертайтеся за консультацією за посиланням.

Команда ТОВ «Уайт Консалтинг» завжди готова допомогти.